最近花了幾個月的時間看房子，中古屋、新成屋、預售屋，沒有目的性的全看了一輪，都略有接觸。
看房過程中，不論是房仲還是銷售，也都接觸了不少人。過程中，逐漸可以釐清自己在意的部分與賣方推廣的部分有何異同。
一般來說，賣方的優勢，不論何種屋型，大多都會從空間說起，再到結構用料；而買方則基礎考量生活機能與屋況如何，而最終談論的點都會在價格上聚焦。
先說說預售屋，預售屋就是還沒蓋或是還沒蓋好的房子，價格浮動會隨著建築進度調整，也是許多投資客會卡位的選擇。大多都是一到三年間會完工交屋，過程中會有建設中斷、建商跑路的風險，但整體價格上就會較行情價低，而最近很多都會主打不二價，因為沒有再進一步了解，所以不敢確定是不是真的沒有議價空間。
新成屋的部分，顧名思義就是已經蓋好但還沒賣掉的房子，因為已經建造完成，所以可以看屋賞屋，基本是空屋加贈一些基本配件，一般都是浴室跟廚房的設備；會有兩種銷售路線，一種就是建商自售，一種則是投資客委託房仲銷售。價格上基本落差不大，讓利的空間也是很吃溝通技巧，不過口頭詢問的狀態下，大多都會是定價少個一到兩百萬，而最後還會有一點的浮動空間。
中古屋的起伏就更大，因為賣方不再是賺飽飽的建商，而可能是原本的住戶或是投資客。中古屋的起始點比較看個人需求，大多最初的篩選都會是地點、屋齡、價格。地點的房子釋出比較看緣分，有檯面上的跟檯面下的，檯面上的網路上都查的到，又有公開銷售跟專簽的差別，基本就是能不能選擇跟誰買的差異而已。檯面下的部分就是網路上查不到，一些握在仲介公司手上的物件，大多會用剛收回來，馬上就先通知你的說法來聯絡你。
中古屋的浮動很大，一般會查內政部的實價登錄來確定行情價，不過很多時候，仲介會用樓層不同、屋況好壞、附近生活機能的優劣，以及有無停車位來解釋價格的不確定性。
另外中古屋的買賣，中間有個仲介，有時候就算直接面對屋主，不知道為什麼也都會有個牽線的中間人，一般表定的傭金，是買方2%，賣方4%，最高就是6%，這部分可以談，因為沒賣過房子，所以賣方的傭金範圍不好說，買方的部分，目前聽過最低就1%，也有1.5%的，最多就給滿2%。
看房的時候，跟銷售或是仲介都會有一搭沒一搭的聊著天，過程中就是互相試探對方的需求，以達到說出最適當的話，雙方感覺不錯的狀態下，再繼續深聊，一般介紹房子的時候，都會說這房子哪裡好，屋主多照顧，環境如何優。不過本質上還是聽聽就好，畢竟老王賣瓜，自賣自誇，先確定自己需求，再逐步縮圈才是上策，只要還沒確定自己的需要，就不要胡亂下決定。買房基本也是要看緣份，有些仲介的積極來自於想拚翻桌率，有些則會認真為買方考量，這部分就是緣份緣份，只能說若遇到讓人感覺不好的房仲，就換一個吧。
價格上，新成屋的價格通常最高也最硬，中古屋浮動最大但不一定便宜，預售屋風險高，但一般會是便宜的考量，只是需要附加時間成本。所以考量上可以多些空間，自己最初設定的條件，可能會隨著認知到現況，而被迫修改。隨著變化改變計畫，資訊與知識真的是很重要的一環。
所以在看房之前，可以先做點功課，面對仲介跟銷售，需要保有一些戒心，畢竟小心使得萬年船，聽過圈內人分享，仲介的世界比我們能理解的還要灰色許多，畢竟房屋買賣的過程，就是一連串資訊不透明的交涉，買房不是好幾百塊的事情，而是好幾百萬的事情，切記切記。
留言
張貼留言